Distrato Imobiliário: Quanto a construtora pode reter do valor pago caso o comprador solicite o cancelamento?
A compra de um imóvel envolve planejamento, expectativas de longo prazo e uma dose significativa de investimento financeiro. No entanto, imprevistos acontecem, mudanças na situação financeira ocorrem ou mesmo o planejamento familiar se altera ao longo do processo de construção. Nestes momentos, surge a necessidade de interromper o contrato e realizar o chamado distrato imobiliário. Entender exatamente quais são os seus direitos, os deveres da construtora e os percentuais que a legislação permite reter é essencial para proteger seu patrimônio e tomar decisões conscientes.
Ao longo de mais de uma década atuando no mercado imobiliário, acompanhei centenas de famílias em todas as etapas da aquisição de imóveis. Essa vivência prática mostra que a falta de informação clara sobre as regras de rescisão contratual é uma das maiores causas de prejuízos para quem compra um imóvel e precisa desistir da operação antes da entrega das chaves.
Para oferecer a você uma orientação completa, precisa e juridicamente segura, este material foi desenvolvido em parceria com a equipe de advogados em Toledo do escritório da Dra. Débora Damaris. Unimos a experiência de mercado com o conhecimento jurídico especializado para estruturar este guia prático e esperamos que ele seja extremamente útil para esclarecer todas as suas dúvidas sobre o tema.
O Que É a Lei do Distrato e Como Ela Alterou as Regras do Mercado
A Lei do Distrato Imobiliário, formalmente registrada como Lei de número 13.786 promulgada no ano de 2018, veio para disciplinar a resolução do contrato por inadimplemento ou por desistência do adquirente nas incorporações imobiliárias e loteamentos. Antes do surgimento desta legislação específica, os percentuais de retenção variavam imensamente nas decisões judiciais, o que gerava grande insegurança jurídica tanto para quem comprava quanto para as empresas construtoras.
A legislação estabeleceu parâmetros claros para definir qual o limite que a empresa pode reter dos valores que foram pagos até o momento da solicitação de cancelamento. O objetivo central da norma foi equilibrar a relação contratual, garantindo que o consumidor não sofresse abusos e que, ao mesmo tempo, os empreendimentos imobiliários mantivessem sua saúde financeira para concluir as obras dos demais compradores.
É preciso destacar que a lei se aplica principalmente aos contratos firmados a partir do final do ano de 2018. Para contratos anteriores a este período, as regras aplicadas costumam seguir os entendimentos jurisprudências fixados anteriormente pelo Superior Tribunal de Justiça, que definia percentuais de retenção mais brandos e variáveis de acordo com as especificidades de cada caso concreto.
Percentuais de Retenção Permitidos pela Legislação Atual
A regra geral estipulada pela legislação determina que a construtora ou incorporadora pode reter até o limite de 25 porcento dos valores efetivamente pagos pelo comprador que opta pelo distrato do contrato. Essa retenção serve para cobrir despesas administrativas, despesas operacionais com a venda do imóvel e custos de publicidade decorrentes do cancelamento da operação comercial.
Existe uma exceção muito importante para empreendimentos submetidos ao regime de patrimônio de afetação. Quando o empreendimento adota esse regime jurídico específico, onde os recursos daquela obra ficam isolados do patrimônio geral da construtora para garantir a execução do prédio, o limite de retenção autorizada pela lei sobe para até 50 porcento do valor integral pago pelo comprador.
A presença do patrimônio de afetação traz maior segurança para a entrega global da obra aos demais compradores do edifício, porém acarreta uma penalidade financeira maior para quem decide desistir do negócio individualmente. Por essa razão, torna se indispensável verificar na minuta do contrato de compra e venda qual é o regime financeiro adotado na construção do empreendimento antes de assinar os papéis.
Prazos e Condições para a Devolução dos Valores Pagos
Além dos percentuais de retenção, o prazo de devolução dos valores restantes é uma das maiores dúvidas de quem busca o distrato. A devolução do montante devido não é necessariamente imediata e varia conforme a estrutura jurídica do empreendimento em questão, sendo regulamentada detalhadamente pela própria lei vigente.
Nos contratos protegidos pelo patrimônio de afetação, a construtora dispõe do prazo de até 30 dias após a emissão do Habite se da edificação para realizar o pagamento do saldo residual ao comprador desistente. Isso significa que o comprador pode ter que aguardar a conclusão integral da obra para reaver a quantia a que tem direito legalmente.
Já nos contratos comuns que não possuem patrimônio de afetação, a restituição do saldo deve ocorrer no prazo máximo de 180 dias contados a partir da data de formalização do cancelamento do contrato. Nos casos em que a unidade imobiliária for revendida para outro comprador antes do encerramento destes prazos, o pagamento ao cliente desistente deve ser antecipado para até 30 dias após a consolidação dessa nova venda.
Custos Adicionais Deduções Permitidas no Distrato
A retenção do percentual principal de 25 ou 50 porcento não é o único desconto previsto nas regras de rescisão contratual. A legislação autoriza que a incorporadora realize outras deduções específicas do montante acumulado pelas parcelas pagas, dependendo do estágio da obra e da posse da unidade.
Entre os valores dedutíveis está a comissão de corretagem paga no ato da compra. A taxa cobrada pelos serviços de intermediação imobiliária geralmente não é devolvida ao comprador quando a contratação dos serviços foi transparente e destacada expressamente no instrumento contratual assinado no momento da negociação.
Caso o comprador já tenha recebido as chaves ou esteja usufruindo da posse do imóvel antes da rescisão, incidem também cobranças adicionais como fruição do imóvel, além de taxas de condomínio e imposto predial territorial urbano atrasados referentes ao período de ocupação do bem, devendo esses custos serem descontados integralmente na liquidação final.
O Direito de Arrependimento e Suas Regras Específicas
Existe uma proteção de extrema relevância no código de defesa do consumidor e reforçada na lei imobiliária que trata do direito de arrependimento sem incidência de penalidades financeiras. Essa hipótese exige o cumprimento estrito de condições temporais e do local da efetivação do negócio jurídico.
O comprador possui o prazo corrido de 7 dias para exercer o direito de arrependimento, contando do momento da assinatura do contrato, desde que a venda tenha sido realizada fora da sede da construtora ou fora do estande principal de vendas do empreendimento imobiliário.
Quando o direito de arrependimento é acionado tempestivamente dentro do prazo legal de 7 dias, a totalidade dos valores pagos deve ser restituída integralmente ao comprador, incluindo o valor desembolsado para o pagamento da comissão de corretagem, sem aplicação de qualquer multa administrativa ou taxa de retenção por parte da empresa vendedora.
Quando a Culpa pelo Cancelamento É da Construtora
As regras de retenção mencionadas aplicam se aos casos em que a desistência ocorre por iniciativa do comprador ou por sua incapacidade financeira de arcar com as prestações assumidas. Contudo, quando o motivo do distrato é o descumprimento contratual por parte da própria construtora, as consequências legais alteram se drasticamente.
O atraso injustificado na entrega das obras que ultrapasse o prazo de tolerância previsto em contrato, que por lei é de até 180 dias corridos, configura infração grave praticada pela empresa incorporadora. Nessas circunstâncias, o comprador tem o direito pleno de solicitar o cancelamento da compra com devolução integral do dinheiro pago.
Em situações onde a rescisão ocorre por culpa comprovada da construtora, a devolução deve somar 100 porcento de todos os valores desembolsados pelo consumidor, corrigidos monetariamente e acrescidos das multas contratuais aplicáveis, devendo o pagamento ser efetuado em parcela única dentro do prazo máximo estipulado de 60 dias úteis.
Estratégias Comerciais e Alternativas ao Distrato Imobiliário
Cancelar um contrato imobiliário nem sempre representa a única ou a melhor solução financeira para o consumidor que enfrenta dificuldades de pagamento. Em muitos cenários do mercado atual, buscar alternativas comerciais traz resultados financeiros substancialmente mais favoráveis ao investidor do que aceitar a retenção dos percentuais previstos no distrato.
Uma opção frequente é a cessão de direitos da promessa de compra e venda. Por meio deste mecanismo, o comprador transfere sua posição contratual para um novo interessado mediante a aprovação do cadastro junto à incorporadora, permitindo reaver o valor investido sem aplicar os descontos punitivos da lei do distrato.
Outra alternativa viável é negociar com a própria construtora a readequação do plano de pagamentos ou a migração do crédito acumulado para uma unidade de menor valor do mesmo empreendimento ou de outro projeto da empresa. Essa flexibilização evita os severos percentuais de multas e preserva os recursos alocados pelo cliente na transação imobiliária.
Conclusão e Considerações Finais
O distrato imobiliário é um direito assegurado ao consumidor, mas exige análise criteriosa da documentação e das cláusulas contratuais para que não resulte em perdas financeiras desproporcionais. Compreender a legislação específica, saber diferenciar o regime financeiro da obra e estar atento aos limites de retenção são passos fundamentais para quem precisa tomar essa decisão de forma segura.
Em nossa rotina profissional atendendo compradores e investidores em empreendimentos como apartamentos à venda na planta, reforçamos sempre a importância da prevenção contratual. Analisar detalhadamente as cláusulas antes da assinatura do contrato reduz consideravelmente os riscos de litígios e garante a tranquilidade financeira em todas as fases do negócio imobiliário.
Ao identificar a necessidade de realizar a rescisão contratual, busque sempre auxílio profissional especializado para analisar o contrato original e conduzir as tratativas junto à construtora. Dessa forma, é possível garantir que todos os prazos sejam cumpridos e que os limites operacionais estipulados pela lei sejam rigorosamente respeitados, preservando o seu patrimônio.
